Se districarsi tra le leggi italiane è un compito arduo in generale, quando si parla di edilizia, e più nello specifico di ristrutturazioni ed efficientamento energetico, la situazione non migliora di certo. La normativa edilizia in Italia è regolata, oltre che dal Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), anche da una serie di normative di settore, dalle diverse normative regionali e dai regolamenti locali. In questo articolo facciamo qualche cenno agli adempimenti necessari ad autorizzare gli interventi necessari a migliorare l’efficienza di un immobile, e a sfruttare gli incentivi che oggi la normativa ci mette a disposizione. Iniziamo.

LA CONFORMITÀ URBANISTICA

Prima di effettuare qualsiasi lavoro sul nostro immobile, dobbiamo accertarci che sia conforme, cioè che il suo stato corrisponda ai progetti approvati dal Comune, sulla cui base sono stati rilasciati i titoli abilitativi che hanno permesso la costruzione dell’edificio e le sue successive modifiche. L’accertamento di conformità va eseguito da un tecnico abilitato, che effettua un rilievo dell’immobile e lo confronta con i documenti depositati in Comune, per poi attestarne la conformità con un’apposita relazione. In caso di difformità, vanno svolte le necessarie pratiche di regolarizzazione per evitare di incorrere nelle conseguenti sanzioni.

La conformità urbanistica non va confusa con la conformità catastale, che riguarda l’aspetto fiscale dell’immobile. Perché l’immobile sia regolare, va comunque verificata anche la sua corrispondenza alle planimetrie e ai dati catastali.

I TITOLI ABILITATIVI

In base a quale intervento si intenda effettuare, esistono diversi titoli che devono essere richiesti o presentati. Ciascuno prevede un diverso grado di approfondimento e diversi documenti da presentare per attestare la rispondenza alle normative in materia antisismica, di sicurezza, igienico-sanitaria, antincendio, di efficienza energetica etc. Vediamo i principali.

L’edilizia libera include gli interventi di minima entità che non richiedono alcun titolo abilitativo specifico, purché rispettino le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e tutte le normative di settore. Un elenco non esaustivo di questo tipo di opere è riportato nel Glossario unico per interventi di edilizia libera (D.M. 2 marzo 2018); gli interventi di manutenzione ordinaria rientrano generalmente in questa casistica. Un esempio di intervento realizzabile in edilizia libera è, in gran parte dei casi, l’installazione di un impianto fotovoltaico sulla copertura di un’abitazione.

La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) è richiesta per interventi non rientranti nell’edilizia libera, nel Permesso di Costruire o nella SCIA. Il titolare deve trasmettere al Comune un elaborato progettuale e una comunicazione asseverata da un tecnico abilitato. Il tecnico attesta sotto la propria responsabilità che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi, compatibili con la normativa sismica ed energetica, e che non interessano le parti strutturali dell’edificio. I lavori si possono avviare immediatamente dopo la presentazione della comunicazione. Una particolare tipologia di CILA, detta CILA-S, è stata introdotta per autorizzare gli interventi incentivati dal Superbonus, ed estendeva la validità della comunicazione ad alcuni interventi che prima necessitavano di altri titoli; questa misura è ancora in vigore, fino al 31 dicembre 2025, solo nei territori colpiti dai sismi dal 2009 in poi.

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) edilizia va presentata per interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, se riguardano le parti strutturali dell’edificio senza comportare modifiche della sagoma o della volumetria; si può presentare anche per varianti a permessi di costruire, in particolari condizioni. In assenza di vincolo diretto o paesaggistico, ad esempio, l’installazione di un cappotto termico rientra generalmente in questo caso. I lavori possono essere avviati subito dopo l’invio della pratica, ma il Comune ha a disposizione 30 giorni per verificarne la regolarità.

Il Permesso di Costruire va acquisito in tutti i casi di nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica, ristrutturazione con modifiche alla sagoma o alla volumetria degli immobili. Alla presentazione della domanda viene avviata un’istruttoria per verificare la completezza e la regolarità della documentazione, e possono essere richieste integrazioni o modifiche minori. Terminata l’istruttoria, in caso di esito positivo, è necessario comunicare l’inizio dei lavori prima dell’effettivo avvio del cantiere.

In Umbria, la disciplina edilizia e urbanistica è regolata principalmente dalla Legge Regionale n. 1/2015 e dal Regolamento Regionale n. 2/2015. Le norme introducono lo Sportello Unico per le Attività Produttive e l’Attività Edilizia (SUAPE) come ufficio preposto al ricevimento delle istanze e dei pareri in materia edilizia. Inoltre, prevedono delle premialità in termini di volumetria edificabile e riduzione del contributo di costruzione per edifici ad alta sostenibilità ambientale.

LA NORMATIVA SULL’EFFICIENZA ENERGETICA: PROGETTO E CERTIFICAZIONE

Ogni volta che si interviene sull’efficienza energetica di un edificio (anche se si isola una sola parete!), la legge italiana prevede la presentazione di una “relazione tecnica di progetto attestante la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo di energia degli edifici e dei relativi impianti termici”. Questo documento, noto come Legge 10, o ex Legge 10, dalla legge che per prima lo ha introdotto nel 1991, va presentato alla comunicazione di inizio lavori o alla richiesta del titolo abilitativo, ed è sempre obbligatorio tranne che per installazione di pompa di calore di potenza non superiore a 15 kW e per sostituzione del generatore di calore a gas di potenza inferiore a 50 kW.

Il testo di riferimento attuale per l’efficienza energetica in edilizia è il D.Lgs. 192/2005, che recepisce la Direttiva Europea 2002/91/CE e introduce, oltre ai nuovi modelli di relazione tecnica di progetto, la certificazione energetica, i requisiti minimi e le ispezioni periodiche degli impianti. Successivi decreti hanno approfondito e modificato il D.Lgs. 192, definendo criteri di calcolo, soglie minime, nuovi parametri e linee guida, introducendo incentivi e recependo nuove direttive europee in materia.

Il decreto che più di tutti entra nello specifico e nel quotidiano della progettazione termotecnica è il D.M. 26 giugno 2015, c.d. “requisiti minimi”. Questo decreto fondamentale definisce quali verifiche vanno soddisfatte in base alla destinazione d’uso dell’edificio (dal D.P.R. 412/93) e all’ambito di applicazione. Gli ambiti possono essere:

• Nuova costruzione: in questo caso, l’edificio deve rispettare tutti i parametri di involucro, di impianto e di integrazione di fonti rinnovabili richiesti a un edificio c.d. “a energia quasi zero” (NZEB, “near zero energy building”).
• Demolizione e ricostruzione: il nuovo edificio è di fatto assimilato a una nuova costruzione;
• Ampliamento: i requisiti da rispettare dipendono da quale impianto serve la nuova porzione di edificio (può esserci un nuovo impianto o un’estensione dell’impianto esistente). Casi particolari sono il recupero di volumi esistenti non climatizzati o il cambio di destinazione d’uso.
• Ristrutturazione importante di primo livello: l’intervento interessa più del 50% dell’involucro disperdente e l’impianto viene ristrutturato. I requisiti sono simili a quelli per un nuovo edificio.
• Ristrutturazione importante di secondo livello: l’intervento interessa più del 25% dell’involucro disperdente, con o senza ristrutturazione dell’impianto. I requisiti sono meno stringenti rispetto a una ristrutturazione di primo livello.
• Riqualificazione energetica: comprende un insieme di interventi che possono interessare l’involucro (per meno del 25% della superficie) e/o l’impianto termico. Le verifiche da soddisfare dipendono dal tipo di intervento previsto.

Per ristrutturazione di impianto si intende un intervento che modifichi sostanzialmente sia i sistemi di generazione che di distribuzione che di emissione dell’impianto.

Il D.Lgs. 28/2011 e il suo aggiornamento D.Lgs. 199/2021 definiscono i limiti minimi di integrazione delle fonti di energia rinnovabili; fino al 2025, questo obbligo sussisteva solo in caso di nuova costruzione o ristrutturazione rilevante. Per ristrutturazione rilevante si intende la demolizione e ricostruzione di un edificio, o la ristrutturazione totale dell’involucro se l’edificio ha una superficie utile maggiore di 1000 m². Il D.Lgs. 5/2026 introduce nuovi obblighi di integrazione delle rinnovabili a partire dal 2026, anche per ristrutturazioni importanti di primo e secondo livello e per ristrutturazione di impianto.

La certificazione energetica degli edifici, introdotta dal D.Lgs. 192/2005 e regolata dai Decreti Ministeriali 26/06/2009 e 26/06/2015, è obbligatoria in tutti i casi di nuova costruzione, ristrutturazione importante, compravendita, locazione, edifici pubblici e contratti di gestione di impianti termici. Nei contratti di compravendita e locazione, l’omessa dichiarazione o allegazione comporta pesanti sanzioni pecuniarie.

La prestazione energetica si certifica tramite l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), che dev’essere emesso da tecnici abilitati e indipendenti, secondo i criteri riportati nei decreti ministeriali. L’APE riporta l’Indice di Prestazione Energetica Globale non rinnovabile EP_gl,nren che riassume il fabbisogno di energia primaria non rinnovabile dell’edificio; dal confronto di questo valore con il medesimo valore che avrebbe un edificio di riferimento definito dal D.M. 26/06/2015, si arriva a definire la classe energetica dell’edificio, che può andare da G ad A4. L’attestato riporta anche altre informazioni sulle prestazioni dell’involucro e degli impianti.

Inoltre, l’APE deve indicare dei possibili interventi migliorativi che consentirebbero di incrementarne l’efficienza energetica, assieme a una stima dei tempi di ritorno dell’investimento. È però abbastanza inverosimile che, in sede di certificazione, si possa fare un’analisi accurata dell’efficacia e della convenienza economica di questi interventi, per cui queste indicazioni, per quanto possano fornire un’informazione utile, vanno prese con le pinze. Lo studio degli interventi di efficientamento energetico di un edificio non può infatti prescindere da un’analisi accurata non solo dello stato di fatto, ma anche dei possibili benefici che ciascun intervento può puntualmente apportare in ogni specifico caso.

In Umbria, l’art. 138 della L.R. 1/2015 rende obbligatorio l’APE anche per attestare l’agibilità dell’immobile. Inoltre, l’APE è necessario all’ottenimento della certificazione di sostenibilità ambientale. La certificazione di sostenibilità è necessaria per ottenere la riduzione del contributo di costruzione del 30% in caso di certificazione dell’edificio in classe A e del 15% in caso di certificazione in classe B (art. 51 R.R. 2/2015) e l’aumento di volumetria edificabile del 25% per edifici in classe A e del 15% per edifici in classe B (art. 51 L.R. 1/2015). Attenzione: la classificazione di sostenibilità è diversa dalla classificazione energetica! Per valutare la classe di sostenibilità è necessario effettuare valutazioni di altro tipo, in accordo ai disciplinari tecnici pubblicati dalla Regione a seconda della destinazione d’uso dell’edificio.

GLI INCENTIVI

Negli ultimi anni, dopo il “boom” del Superbonus, gli incentivi per l’efficientamento energetico degli edifici sono stati molto ridimensionati; tuttavia, le misure tuttora in vigore possono ancora rendere molto appetibile un investimento comunque sicuramente redditizio, come il miglioramento delle prestazioni del proprio immobile.

Gli incentivi attualmente attivi per questo tipo di interventi sono i cosiddetti Ecobonus, Bonus Ristrutturazione e Conto Termico. I primi due sono detrazioni fiscali che prevedono il rimborso delle spese ammesse tramite uno sconto sull’IRPEF o IRES, suddiviso in rate negli anni successivi all’intervento; il Conto Termico è invece un contributo a fondo perduto, erogato dal GSE e calcolato in base al tipo di intervento. Vediamoli più in dettaglio.

ECOBONUS

L’incentivo di cui all’art. 14 del D.L. 63/2013, per gli amici Ecobonus, si applica a una serie di interventi per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti. Dopo la Legge di Bilancio 2026, l’aliquota detratta dalle imposte in 10 rate annuali è del 36% delle spese ammesse, ma sale al 50% se l’intervento è su una abitazione principale. La definizione di abitazione principale, secondo la L. 160/2019, è l’unità immobiliare dove chi effettua l’intervento e il suo nucleo familiare “risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente”.

Gli interventi ammessi sono:

• Riqualificazione globale: questa categoria comprende qualsiasi intervento o insieme sistematico di interventi che incida sulla prestazione energetica dell’edificio. L’insieme dei lavori deve portare a un edificio classificabile come NZEB (“a energia quasi zero”). Può rientrare in questa casistica anche l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento. Il limite di detrazione ammissibile è 100mila €.
• Schermature solari e chiusure oscuranti: acquisto e posa in opera di schermature solari (ad esempio tende da sole, veneziane, tende a rullo, tende a bracci) e/o chiusure oscuranti (ad esempio persiane, avvolgibili, tapparelle) non liberamente smontabili. Per le schermature non sono ammessi gli orientamenti nord, nord-est e nord-ovest, mentre per le chiusure sono ammessi tutti gli orientamenti. Il limite di detrazione ammissibile è 60mila €.
• Serramenti e infissi: sostituzione di finestre, lucernari e porte comprensivi di infissi, delimitanti il volume riscaldato verso l’esterno o verso vani non riscaldati. L’intervento deve soddisfare i limiti di norma della trasmittanza e può includere la coibentazione o sostituzione dei cassonetti e le schermature e chiusure fornite simultaneamente all’infisso. Il limite di detrazione ammissibile è 60mila €.
• Generatori di calore a biomassa: sostituzione parziale o integrale dell’impianto di riscaldamento esistente, oppure nuova installazione in un edificio esistente di generatori a biomassa, quali ad esempio termocucine, stufe o termocamini a legna o pellet. Gli apparecchi installati devono rispettare specifici requisiti tecnici. Le spese ammissibili comprendono lo smontaggio e la dismissione dell’impianto esistente e tutte le opere necessarie al funzionamento nel nuovo impianto. Il limite di detrazione ammissibile è 30mila €.
• Pompe di calore: sostituzione parziale o integrale dell’impianto di riscaldamento esistente con impianti dotati di pompa di calore ad alta efficienza, anche con sistemi geotermici a bassa entalpia, o sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria. Il nuovo generatore deve rispettare i limiti di norma del rendimento invernale e, se impiegato anche per il raffrescamento, del rendimento estivo. Le spese ammissibili comprendono lo smontaggio e la dismissione dell’impianto esistente e tutte le opere necessarie al funzionamento nel nuovo impianto. Il limite di detrazione ammissibile è 30mila €.
• Sistemi ibridi: sostituzione parziale o integrale dell’impianto di riscaldamento esistente con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, realizzati e concepiti per funzionare in abbinamento tra loro. Dal 2025, questo è l’unico caso rimasto in cui l’installazione di una caldaia a condensazione sia agevolabile. I rendimenti della pompa di calore e della caldaia devono rispettare i relativi requisiti di normativa. Le spese ammissibili comprendono lo smontaggio e la dismissione dell’impianto esistente e tutte le opere necessarie al funzionamento nel nuovo impianto. Il limite di detrazione ammissibile è 30mila €.
• Coibentazione delle strutture opache: interventi su pareti, coperture e pavimenti delimitanti il volume riscaldato verso l’esterno, verso vani non riscaldati o controterra, che portino la trasmittanza degli elementi su cui si interviene entro i limiti di trasmittanza prescritti. I limiti sono definiti dal D.M. 6 agosto 2020, e sono diversi da quelli prescritti dal D.M. “requisiti minimi” (che vanno, ovviamente, comunque rispettati). Il limite di detrazione ammissibile è 30mila €.
• Collettori solari: installazione di collettori solari termici per la produzione di acqua calda sanitaria per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università. I collettori solari e gli accessori devono rispettare una serie di requisiti tecnici e devono possedere specifiche certificazioni. Il limite di detrazione ammissibile è 60mila €.
• Microcogeneratori: acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti che conducano a un risparmio di energia primaria (PES) ≥ 20% con potenza elettrica < 50 kW_e. Un impianto di cogenerazione si utilizza per produrre simultaneamente l’energia elettrica e l’energia termica di cui l’edificio ha bisogno. Il limite di detrazione ammissibile è 100mila €.
• Building automation (BACS): installazione di sistemi che consentano la gestione automatica personalizzata degli impianti di riscaldamento o produzione di acqua calda sanitaria o di climatizzazione estiva, compreso il loro controllo da remoto attraverso canali multimediali. I sistemi devono rientrare almeno nella classe B della norma UNI EN ISO 52120-1. Il limite di detrazione ammissibile è 15mila €, da cui è escluso l’acquisto dei dispositivi utilizzabili per il controllo remoto del sistema (smartphone, tablet, PC).
• Riqualificazione energetica dell’involucro delle parti comuni degli edifici condominiali: riguarda la sostituzione o modifica di porzioni di involucro delle parti comuni di edifici condominiali delimitanti il volume riscaldato verso l’esterno e/o i vani non riscaldati e/o il terreno, per più del 25% della superficie disperdente. Gli elementi sostituiti devono rispettare i limiti di trasmittanza definiti dal D.M. 6 agosto 2020. L’intervento può comprendere anche la sostituzione di finestre comprensive di infissi, l’installazione delle schermature solari che insistono sulla stessa superficie di involucro oggetto dell’intervento e gli interventi sugli impianti comuni. Il limite di detrazione ammissibile è 40mila €, ma sale a 136mila € se contestualmente si eseguono interventi per la riduzione del rischio sismico.

In tutti i casi le spese detraibili includono le prestazioni professionali necessarie (redazione del progetto, presentazione delle pratiche, direzione dei lavori, redazione dell’APE, etc.).

Per accedere agli incentivi è sempre obbligatorio trasmettere all’ENEA la scheda descrittiva dell’intervento tramite l’apposito portale, entro 90 giorni dal termine dei lavori. Questa scheda riporta informazioni sull’intervento e sull’immobile, e include un calcolo del risparmio energetico conseguito; inoltre va prodotta un’asseverazione da parte di un tecnico abilitato che attesti la conformità dell’intervento ai requisiti tecnici richiesti (per alcuni interventi questa può essere sostituita da una dichiarazione del produttore dei sistemi installati).

BONUS RISTRUTTURAZIONE

Il Bonus Ristrutturazione, detto anche Bonus Casa, istituito dall’art. 16bis del D.P.R. n.917 del 1986 (“Testo Unico delle Imposte sui Redditi”), consente la detrazione del 36% (che sale al 50% se per abitazione principale) delle spese per interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia delle parti comuni di edifici residenziali o di singole unità immobiliari residenziali e loro pertinenze; si applica anche alla manutenzione ordinaria di parti comuni di edifici residenziali. Il limite di spesa complessivo agevolabile è di 96mila €.

In queste casistiche possono rientrare anche interventi di efficientamento energetico, che pertanto possono beneficiare o dell’Ecobonus o del Bonus Ristrutturazione (non di entrambi). Oltre agli interventi di cui abbiamo parlato descrivendo l’Ecobonus, si possono incentivare anche:

• L’installazione di sistemi di contabilizzazione del calore negli impianti centralizzati.
• L’installazione di impianti fotovoltaici con o senza sistema di accumulo.
• L’acquisto di elettrodomestici se collegato a un intervento iniziato l’anno precedente all’acquisto stesso.

Per queste ulteriori tipologie di intervento va inviata una comunicazione all’ENEA simile a quella dovuta per gli interventi in Ecobonus.

Anche in questo caso le spese professionali possono rientrare tra quelle detraibili. Tutte le spese vanno pagate con bonifico “parlante”, cioè che riporti almeno le seguenti informazioni: riferimento alla norma, che, come abbiamo visto, è l’art. 16bis del D.P.R. n.917/86; codice fiscale del beneficiario della detrazione; codice fiscale o partita IVA del beneficiario del pagamento. Tutti gli istituti bancari consentono, generalmente, di effettuare questo tipo di bonifico con modelli appositi.

CONTO TERMICO

Il Conto Termico 3.0, di cui al D.M. 07/08/2025, è un incentivo erogato dal Gestore dei Servizi Energetici (GSE) per interventi di efficientamento degli edifici esistenti (riservato alle pubbliche amministrazioni) e per interventi di produzione di energia da fonti rinnovabili e sistemi ad alta efficienza (per P.A., imprese e privati). In quest’ultima tipologia di interventi rientrano:

• Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti di climatizzazione invernale, anche combinati per la produzione di acqua calda sanitaria, dotati di pompe di calore elettriche o a gas, utilizzanti energia aerotermica, geotermica o idrotermica
• Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con sistemi ibridi factory made o bivalenti a pompa di calore
• Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti di climatizzazione invernale dotati di generatore di calore alimentato da biomassa, compresi i sistemi ibridi factory made o bivalenti a pompa di calore
• Installazione di impianti solari termici, anche abbinati a sistemi di solar cooling
• Sostituzione di scaldacqua elettrici e a gas con scaldacqua a pompa di calore
• Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficienti
• Sostituzione funzionale, totale o parziale, di impianti di climatizzazione invernale esistenti con unità di microcogenerazione alimentate da fonti rinnovabili

Per questi interventi sono previsti incentivi fino al 65% delle spese sostenute, oltre, per i soggetti privati, al 50% delle spese per la necessaria Diagnosi Energetica e per l’APE. Il costo massimale ammissibile è determinato sulla base della producibilità stimata, e il contributo erogabile dipende comunque dalle caratteristiche dell’impianto. La richiesta di incentivo va presentata, direttamente dal soggetto o tramite una ESCO, entro 60 giorni dalla conclusione dei lavori, ed entro 90 giorni dall’esecuzione dei pagamenti, che vanno effettuati tramite bonifico con una specifica causale. È previsto un iter semplificato per gli interventi di installazione di uno degli apparecchi di piccola taglia contenuti nel Catalogo degli apparecchi domestici, reso pubblico e aggiornato periodicamente dal GSE. Gli incentivi vengono erogati direttamente dal GSE sul conto corrente indicato, in rate annuali da due a cinque anni. Se l’incentivo non supera i 15mila €, la rata è unica.

La complessità della procedura e la mole di documentazione da produrre, inclusa una documentazione fotografica dello stato precedente e successivo ai lavori, fa sì che sia indispensabile prevedere con anticipo la possibilità di accedere all’incentivo avvalendosi di professionisti qualificati.

CONCLUSIONI

La normativa edilizia ed energetica in Italia è vasta, complicata e in continua evoluzione. Per quanto efficientare il proprio immobile sia sempre una scelta saggia, farlo in modo regolare, evitando le conseguenze di errori progettuali e procedurali, e potendo sfruttare gli incentivi a disposizione, è tutt’altro che banale.

Il nostro studio è a tua disposizione per accompagnarti lungo il percorso nel migliore dei modi. Contattaci ora per partire con il piede giusto!