Il famoso APE è probabilmente il documento che ha portato l’argomento della prestazione energetica degli edifici davanti agli occhi del pubblico. Altrettanto probabilmente, è visto come l’ennesima scocciatura burocratica dalla maggioranza di chi si trova a doverlo presentare per una compravendita, un affitto, una pratica di agibilità.
Eppure, questo seppur imperfetto strumento contiene informazioni di grande utilità per chi utilizza l’edificio. In questo articolo capiamo di che informazioni si tratta e come interpretarle correttamente. Iniziamo.
COS’È
L’Attestato di Prestazione Energetica è un documento che fornisce indicazioni riguardanti il consumo annuale di energia di un edificio o unità immobiliare. È regolato dal D.Lgs. 192/2005 e da una serie di decreti attuativi, tra cui il più importante è il D.M. 26/06/2015; introduce, quindi, uno standard su cui confrontare l’efficienza energetica degli edifici. In questo modo la prestazione energetica entra a far parte dei parametri su cui valutare il valore degli immobili, e permette a proprietari, tecnici, amministratori e acquirenti di avere un’idea dell’impatto economico e ambientale dell’immobile nel corso della sua vita utile.
Le linee guida nazionali prevedono un formato a cui l’APE deve adeguarsi. Nella prima pagina sono immediatamente riportati:
- i dati identificativi dell’immobile, con indirizzo e dati catastali
- la classe energetica dell’immobile, su una scala da G a A4, con il relativo indice di prestazione
- la prestazione energetica del fabbricato in inverno e in estate.
Le pagine successive riportano informazioni sulla quantità annuale di energia rinnovabile e non rinnovabile consumata, le fonti utilizzate, le emissioni, ulteriori dati descrittivi del fabbricato e degli impianti; in quarta pagina sono riportate informazioni generiche sul miglioramento delle prestazioni e i riferimenti del certificatore, e in ultima pagina una serie di indicazioni e riferimenti per la compilazione e la lettura dell’attestato.
La terza pagina riporta anche una sezione “Raccomandazioni”, dove il certificatore deve indicare uno o più interventi economicamente convenienti che consentano di migliorare la prestazione dell’immobile. A questa sezione conviene dedicare qualche considerazione.
GLI INTERVENTI RACCOMANDATI
In questa sezione il certificatore è obbligato, pena l’invalidità dell’APE, a indicare gli interventi che ritiene idonei ed economicamente convenienti per aumentare l’efficienza dell’immobile. Il fatto è che una valutazione puntuale dei risultati conseguibili con uno o più interventi di efficientamento è operazione tutt’altro che veloce e banale, né lo è la stima dei costi di realizzazione. I tempi e i costi richiesti dal mercato per la redazione dell’APE sono difficilmente compatibili con un’analisi seria, che renderebbe veramente valida e informativa la sezione degli interventi.
Ciò implica l’utilizzo di procedure semplificate e speditive per l’indicazione dell’intervento, del suo impatto sulla prestazione energetica e del tempo di ritorno dell’investimento. La necessità di dividere gli interventi in categorie come previsto dal format ministeriale, per poi indicare la classe energetica raggiungibile avendo realizzato tutti gli interventi indicati, esclude la possibilità di valutare diversi set di interventi confrontandoli in termini economici e prestazionali.
L’obbligatorietà di indicare almeno un intervento migliorativo sussiste anche per edifici in classe A4 e “a energia quasi zero”. Va da sé che in questi casi l’individuazione di interventi sostenibili sia alquanto ardua, quando non del tutto impossibile; quest’eventualità è peraltro prevista dalle FAQ emesse dal Ministero a ottobre 2015: in questo caso, viene riportato, “sarà discrezione dell’utente capire che interventi con tempo di ritorno elevato o con miglioramenti di prestazione molto ridotti saranno poco appetibili”.
Quanto detto non significa che l’indicazione degli interventi sia inutile, tutt’altro: si tratta di informazioni utili ad avere un’idea di come incidere realmente sulla prestazione di un edificio non performante. Tuttavia, lo studio di un efficientamento reale ed efficace deve partire da un’analisi più approfondita e mirata di quella normalmente svolta ai soli fini della certificazione.
I PARAMETRI
I calcoli effettuati dal certificatore risultano in una serie di parametri descrittivi dell’efficienza del sistema edificio-impianto. Vediamo i principali.
Partiamo dal parametro più evidente, la classe energetica. La scala di classificazione deriva dal confronto dell’indice EPgl,nren calcolato per l’immobile certificato con lo stesso indice calcolato per l’edificio di riferimento. L’edificio di riferimento è un edificio con caratteristiche geometriche, di orientamento, ubicazione, destinazione d’uso uguali a quelle dell’edificio da certificare, ma con caratteristiche termiche (trasmittanze e fattore solare delle vetrate) e impiantistiche (tecnologie ed efficienze medie) predeterminate. Se l’edificio da certificare consuma meno di quello di riferimento, rientra in classe A (o meglio, da A1 a A4); se l’edificio da certificare consuma oltre tre volte e mezza quanto consumato dall’edificio di riferimento, la classe è G.
| CLASSE ENERGETICA | ||
| A4 | ≤0,40 EPgl,nr,Lst | |
| 0,40 EPgl,nr,Lst < | A3 | ≤0,60 EPgl,nr,Lst |
| 0,60 EPgl,nr,Lst < | A2 | ≤0,80 EPgl,nr,Lst |
| 0,80 EPgl,nr,Lst < | A1 | ≤1,00 EPgl,nr,Lst |
| 1,00 EPgl,nr,Lst < | B | ≤1,20 EPgl,nr,Lst |
| 1,20 EPgl,nr,Lst < | C | ≤1,50 EPgl,nr,Lst |
| 1,50 EPgl,nr,Lst < | D | ≤2,00 EPgl,nr,Lst |
| 2,00 EPgl,nr,Lst < | E | ≤2,60 EPgl,nr,Lst |
| 2,60 EPgl,nr,Lst < | F | ≤3,50 EPgl,nr,Lst |
| G | >3,50 EPgl,nr,Lst | |
Ma cos’è l’indice EPgl,nren? Si chiama indice di prestazione energetica globale non rinnovabile, e indica il fabbisogno annuale di energia primaria da fonte non rinnovabile richiesta dall’edificio per tutti i servizi (riscaldamento, raffrescamento, ACS etc) da considerare in base alla destinazione d’uso dell’immobile. Il suo valore è riportato nella prima pagina dell’APE, ed è il principale parametro sulla cui base confrontare la prestazione energetica di edifici tra loro paragonabili.
La prestazione energetica del fabbricato si riferisce all’involucro. La qualità dell’involucro è indicata in tre classi (bassa/media/alta) accompagnate da relative faccine (triste/apatica/felice). In inverno, la prestazione è determinata dall’indice di prestazione termica utile per riscaldamento (EPH,nd); in estate, dipende dall’area solare equivalente estiva per unità di superficie utile (Asol,est/Asup utile) e dalla trasmittanza termica periodica media (YIE). Mentre in inverno la prestazione è strettamente correlata al grado di isolamento termico dell’involucro, in estate si vede come incidano sia la quantità delle vetrate e quanta energia lascino entrare nell’ambiente abitativo, che la capacità dell’involucro di attenuare e ritardare il flusso termico proveniente dall’esterno.
In seconda pagina, trovano spazio le prestazioni energetiche degli impianti, con l’indicazione del consumo annuo di energia da ciascuna fonte energetica, l’indice di prestazione energetica rinnovabile EPgl,ren e le emissioni annue di CO2. In terza pagina si trovano ulteriori dati più specifici sui singoli impianti, in particolare le loro efficienze medie stagionali, nonché il rapporto di forma S/V tra il volume riscaldato e la superficie disperdente, indicativo della “compattezza” del fabbricato.
QUANTO TEMPO VALE L’APE
La validità dell’Attestato è di dieci anni dal rilascio, a patto che non si eseguano interventi di ristrutturazione o riqualificazione che modifichino la classe energetica dell’edificio, per cui va emesso un nuovo APE, e l’impianto sia in regola con i controlli periodici, gli adeguamenti e la documentazione.
Nel caso non siano rispettati questi adempimenti, l’APE decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello della scadenza non rispettata. Il primo e più importante adempimento è la redazione del libretto di impianto previsto dall’art. 7 del DPR 74/2013; il libretto, che va allegato all’APE, è sempre obbligatorio per gli impianti termici per la climatizzazione o produzione di acqua calda sanitaria. Ai sensi del D.Lgs. 192/2005, dopo le modifiche del D.Lgs. 48/2020, questa definizione esclude solo “i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate”, oltre ai sistemi mobili.
Ne consegue che, a meno di disposizioni regionali particolari, anche i climatizzatori in pompa di calore aria/aria (split), indipendentemente dalla potenza, sono soggetti all’obbligo di redazione del libretto di impianto. La mancanza di tale documento, in violazione degli obblighi di esercizio dell’impianto, espone il proprietario a sanzioni tra 500 e 3000 €, oltre, come abbiamo visto, a ridurre la validità dell’APE.
ALTRE COSE DA SAPERE
Le regole per il calcolo e l’emissione dell’APE variano da Regione a Regione. In Umbria, l’APE viene redatto in base al modello nazionale, come nella maggior parte delle altre Regioni. L’Attestato va inviato alla Regione tramite l’apposito portale, che effettua dei controlli automatici su alcuni dei dati inseriti.
Perché un APE sia valido, è obbligatorio un sopralluogo da parte del certificatore.
L’APE va redatto obbligatoriamente per l’accesso alle detrazioni fiscali per efficientamento energetico e al conto termico (salvo in alcuni casi).
L’ENEA raccoglie gli APE del territorio nazionale (Sardegna esclusa) nel portale SIAPE, tramite cui rende disponibili dati aggregati sulle prestazioni degli immobili.
Il D.M. 28/10/2025 ha aggiornato il D.M. 26/06/2015, modificando sostanzialmente i metodi di calcolo della prestazione energetica e quindi della classificazione. Il decreto è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 5 dicembre 2025, ed entra in vigore dal 3 giugno 2026.
CONCLUSIONI
La classe energetica di un edificio è un importante indicatore, oltre che delle sue caratteristiche ecologiche ed economiche, anche del suo valore di mercato. Uno studio della Banca d’Italia del 2023 mostrava una differenza di prezzo del 25% tra un immobile ad alte prestazioni e uno a prestazioni scadenti, a parità di altre condizioni. Molti istituti di credito, peraltro, offrono finanziamenti a tassi agevolati per l’acquisto o la ristrutturazione di edifici che risultino nelle classi energetiche più alte.
Abbiamo visto, d’altra parte, come la certificazione energetica sia un processo da non sottovalutare. Molti elementi possono invalidare un APE, a partire da un sopralluogo non effettuato fino a una carente manutenzione degli impianti.
Se hai bisogno di un Attestato di Prestazione Energetica in Umbria, o necessiti di più informazioni, contattaci ora: siamo qui per aiutarti. A presto!